日本物業每月管理開支全攻略：管理費與修繕積立金有何分別？

買日本公寓時，很多投資者會先看樓價、租金及表面回報率，卻忽略每月都要繳付的「管理費」與「修繕積立金」。兩者同樣與大廈管理有關，但用途、時間性及評估方法完全不同：

【管理費，是維持大廈今日正常運作的日常開支；修繕積立金，則是為將來的大型維修預先儲備的資金。】

這兩筆費用不應只視為「額外負擔」。在日常管理正常、設有長期維修計劃及修繕儲備充足的前提下，管理費與修繕積立金較低，正正可以減輕每月持有成本，令租金回報更容易掌握。

一、甚麼是管理費？

日本國土交通省的《公寓標準管理規約》把管理費理解為大廈「通常管理」所需的開支。簡單而言，就是令公共地方及共用設施每日正常運作的營運費。

常見用途包括：

- 管理員及相關人員費用；

- 大堂、走廊、樓梯、垃圾房等公共地方的清潔、消毒及垃圾處理；

- 升降機、照明、門禁、閉路電視、消防及其他共用設備的日常保養與運作；

- 公共地方的水電、通訊、文具及行政開支；

- 共用部分的火災、地震及其他相關保險；

- 日常小型修補；

- 委託管理公司的費用；

- 管理組合運作及聘用專業人士的合理費用。

個別大廈亦可能把公共網絡、電視線路、禮賓或其他服務列入管理費，但並非所有物業都一樣。分析時應以該大廈的管理規約、收支預算及管理委託合約為準。

二、為甚麼不同物業的管理費可以相差很遠？

管理費沒有全日本劃一價格，即使位於同一地區，收費亦可有明顯差異。常見影響因素包括：

1. 大廈規模與戶數

管理員、清潔、設備保養等固定成本，需要由全體業主分擔。總戶數較少的物業，每戶分攤金額有機會較高；但仍要配合實際服務內容判斷，不能只憑戶數下結論。

2. 共用設施的數量與複雜程度

升降機、機械式停車場、門禁系統、內廊空調、健身室、住客會所或禮賓服務越多，日常保養、人手、能源及合約成本一般亦越高。

3. 樓層、建築形式與服務水平

超高層物業通常有更多機電及安全設備；酒店式服務或 24 小時有人管理的物業，人手成本亦會較高。

4. 單位面積及共有持分

很多大廈會按各單位的共有持分計算管理費，而共有持分通常與專有面積有關。因此，同一幢大廈內，較大單位的月費往往較高。

5. 管理合約、能源及人力成本

管理公司的合約內容、清潔頻率、保養規格，以及當地工資、電費及物價，都會影響實際收費。

因此，【管理費較低本身是優點。】只要公共地方保持整潔、升降機及門禁等共用設備正常運作、日常管理有人跟進，便代表業主可以用較低成本享有穩定的大廈管理。客人毋須自行判斷每份管理合約，J Property 會在推薦物業前協助確認基本管理狀況。

叁、管理費究竟由業主還是租客支付？

對管理組合而言，繳交管理費及修繕積立金通常是區分所有權人，即業主的責任。出租物業時，租約可能把「管理費」或「共益費」列為租客每月另付項目，亦可能把相關成本包含在租金內。

不過，即使租約訂明由租客承擔部分費用，**業主對管理組合的繳費責任一般不會因此消失**。做投資預算時，應先把管理費視為業主的持有成本，再按實際租約判斷能否及如何轉嫁，而不宜假設租客必然全數負擔。

四、甚麼是修繕積立金？

「修繕積立金」可理解為大廈的長期維修儲備金。它並非用於每日清潔或一般行政，而是由管理組合按月向業主收取，為日後金額較大的共用部分維修工程預先累積資金。

常見用途包括：

- 外牆修補、清洗及重新塗裝；

- 天台、露台、走廊等位置的防水工程；

- 共用給排水管、儲水缸及水泵更新；

- 升降機、消防、電力及通訊設備的大型維修或更換；

- 公共門窗、金屬構件及大堂等共用部分翻新；

- 機械式停車場的大型維修；

- 因災害或事故而需要進行、並符合管理規約用途的修復工程。

原則上，修繕積立金用於共用部分，不包括業主在單位內自行裝修或更換私人設備的費用。

五、長期修繕計劃為何比「目前月費」更重要？

修繕積立金不應憑感覺設定，而應建基於「長期修繕計劃」。計劃會列出預計維修項目、時間、工程費、資金來源及每月需要累積的金額。

國土交通省的長期修繕計劃指引提出，計劃期應為30年或以上，並至少涵蓋兩次大型修繕工程；大廈亦應約每5 年進行調查、診斷及檢視，並因應樓宇老化、工程價格、物價、工法及設備狀況調整。

外牆及防水等大型工程常見參考周期約為 12 至 15 年，但這不是每幢大廈都必須照搬的固定時間表。實際工程日期仍應按建築物狀況、用料、施工規格、環境及專業檢查結果決定。

對買家來說，最容易理解的重點只有兩個：「大廈有長期維修計劃，而且修繕積立金儲備內有足夠儲備配合計劃。」 至於計劃細節、工程估算及帳目分析，則可交由專業團隊處理。

六、修繕積立金怎樣判斷是否合理？

專業分析時，不會只看單一月份的收費，而會把整個計劃期的資金需要及現有儲備一併考慮。

國土交通省 2024 年版《公寓修繕積立金指引》採用以下概念：

計劃期平均修繕積立金（每平方米／每月）

＝（期初修繕積立金結餘 ＋ 計劃期內收取的修繕積立金總額 ＋ 專用使用費等撥入總額）

 ÷ 大廈總專有面積 ÷ 計劃月數

如設有機械式停車場，而相關大型維修未由獨立停車場帳戶或使用費收入承擔，還要另行加入相應成本。

指引按樓層及建築總樓面面積列出參考範圍。例如，不足 20 層而建築總樓面面積為 5,000 至不足 10,000 平方米的個案，案例平均值為每月每平方米 252 日圓，叁分之二案例落在 170 至 320 日圓之間；20 層或以上的案例平均值則為 338 日圓。

這些數字只屬案例參考，不是全國統一定價或合格線。物業的樓齡、規模、設備、地區、工程規格、現有結餘及停車場形式，都會令合理金額出現差異。普通買家毋須自行代入公式或逐項計算；J Property 會把收費、長期維修計劃、現有儲備及物業狀況放在一起分析。

七、管修費較低，本身就是持有優勢

對投資物業而言，每月管理費與修繕積立金會直接影響實收回報。因此，在以下兩個條件成立時，較低的管修費當然是優點：

- 日常管理正常：公共地方整潔，共用設備正常運作，基本保養有人跟進；

- 修繕儲備充足：大廈設有長期維修計劃，而修繕積立金 Pool 內的資金足以配合計劃。

修繕積立金常見「均等積立」及「段階增額」等安排。不同方法只代表儲備累積節奏不同，不能單憑名稱判斷好壞。真正重要的是目前儲備、長期維修計劃及整體資金安排能否互相配合。

換句話說，「每月費用較低，加上儲備足夠，就是更理想的持有組合」。這亦是 J Property 在挑選日本投資物業時，希望替客人找到的條件。

八、客人毋須自己追查大量文件

管理組合文件大多使用日文，亦涉及會計、工程及管理用語。一般買家若逐份索取及自行研究，既費時，亦未必容易掌握重點。

因此，我們的做法不是把一大堆文件交給客人自行判斷，而是替客人整理及分析：

- 大廈是否有長期維修計劃；

- 修繕積立金是否已有合理儲備；

- 日常管理及公共設備是否正常；

- 每月管理費與修繕積立金是否有利投資預算；

- 是否存在已知而明顯的管理或大型維修問題。

若資料顯示管理或維修狀況未達標，J Property 不會建議客人買入。

九、J Property 替客人把關的 5 個重點

1. 確認有長期維修計劃

   大廈已為外牆、防水、管道及共用設備等未來維修作出安排。

2. 確認修繕積立金有儲備

    儲備內已累積資金，並能配合長期維修安排。

3. 確認日常管理穩定

   公共地方整潔，升降機、門禁及照明等設備維持正常。

4. 確認每月成本適合投資預算

   管修費較低，有助減輕持有成本及提升實收回報。

5. 先排除明顯問題

   若發現已知而明顯的管理、儲備或大型維修問題，我們不會建議客人買入。

十、管理得宜，才是物業長壽的基礎

日本街頭不少樓齡數十年的大廈仍然整潔，背後通常不是「建成後不用理」，而是管理組合、業主、管理公司及專業人員持續投入日常管理、定期檢查和計劃維修的結果。

妥善管理及充足儲備有助延長建築物與設備的可用年期，亦有助維持居住質素及市場競爭力；但它們不能保證任何大廈必然使用一百年，也不能單憑外觀判斷結構及財政狀況。

對投資者而言，理想物業的條件可以很直接：

- 管理費與修繕積立金較低，持有成本理想；

- 公共地方整潔，共用設備運作正常；

- 大廈設有長期維修計劃；

- 修繕積立金 Pool 有足夠儲備；

- 由專業團隊先檢查資料及排除明顯問題。

J Property 專業團隊可以怎樣協助你？

J Property 會從香港投資者角度，協助你分析物業的管理費、修繕積立金、長期維修計劃、現有儲備及大廈管理狀況。客人不用逐份文件研究；我們會先做好把關，只有整體條件合適的物業才會推薦。

【準備投資日本物業？你可以放心選擇合適地區、戶型及預算；管理與維修資料，交給 J Property 專業團隊替你把關。】

## 官方參考資料

- [日本國土交通省：公寓管理及相關指引](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html)

- [日本國土交通省：《公寓修繕積立金指引》（2024 年 6 月修訂，日文 PDF）](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf)

- [日本國土交通省：《長期修繕計劃標準格式及編製指引》（2024 年 6 月修訂，日文 PDF）](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf)

- [日本國土交通省：2023 年度《公寓綜合調查》摘要（日文 PDF）](https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001750093.pdf)

- [日本國土交通省：《公寓標準管理規約》（單棟型，2025 年修訂，日文 PDF）](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999013.pdf)