日本樓買前必問 4 大問題！

好多客人一開始睇日本樓，最先問嘅通常都係：

* 呢層幾多錢？

* 有冇得平？

* 回報率高唔高？

呢啲當然重要，但如果一開始只集中喺價錢或者回報，反而好容易忽略真正影響「值唔值得買」嘅核心問題。

因為買日本樓，無論你係打算投資收租，定係將來作為自住用途，判斷方法其實都唔一樣。

如果方向未釐清，後面睇幾多盤、計幾多數，都有機會愈睇愈亂，甚至買錯類型。

所以今次想同大家分享，買日本樓前最值得先問清楚嘅 4 大問題。

一、你買日本樓，係想投資收租，定係自住用？

呢條問題，應該放喺最前。

因為好多買家唔係冇預算，亦唔係冇興趣，

而係一開始未真正釐清自己買樓目的。

表面上好似只差一步，但實際上，呢個決定會直接影響你之後用咩標準去揀盤。

例如：

如果你係想投資收租

你要優先考慮嘅通常係：

* 地段有冇穩定租務需求

* 租金水平合唔合理

* 持有成本高唔高

* 將來轉售有冇市場

* 單位本身流通性高唔高

如果你係想自住

你要睇嘅可能會變成：

* 交通方唔方便

* 生活配套齊唔齊

* 居住環境舒唔舒服

* 面積、間隔、樓層是否適合自己生活

* 將來如果轉手，市場接受度如何

問題係，市場上有唔少盤，可能投資角度唔錯，但未必適合自住；

同樣地，亦有啲盤住落舒服，但未必係理想收租產品。

所以買日本樓前，第一步唔係即刻問「邊區好」或者「邊個盤平」，

而係先問自己：

你買呢層樓，最主要係為咗收租，定係為咗住？

方向清楚咗，後面每一步先會有意義。

二、呢個盤嘅價格，同條件係咪匹配？

第二條問題，講嘅係值唔值得用呢個價買入。

好多新手買家第一眼睇日本樓，會好容易被兩種感覺影響：

* 「呢個價好似好平」

* 「呢層睇落幾靚，應該值得」

但實際上，買樓唔係只睇表面數字，

而係要睇：

個價格，係咪同物業條件相匹配。

例如一個盤就算叫價唔高，都可能有以下情況：

* 地段較弱

* 距離車站較遠

* 樓齡較高

* 面積細但單價唔低

* 管理費或修繕積立金偏高

* 將來流通性一般

相反，有啲盤可能表面上唔算「平」，

但如果條件較完整，例如：

* 地段成熟

* 交通方便

* 生活圈穩定

* 物業質素較好

* 放租及轉售能力較高

咁佢嘅價格未必係貴，而係反映緊條件本身。

所以買家唔應該只問：

「呢個盤平唔平？」

而應該問：

「呢個盤而家呢個價，配唔配得起佢本身條件？」

如果只因為睇落平就入手，後面可能先發現：

* 其實唔係真平，只係條件弱

* 同區比較後未必有優勢

* 將來租唔容易，賣亦唔容易

所以判斷價格，永遠都要連住條件一齊睇。

叁、呢個盤持有成本高唔高？

呢條問題，係好多新手最容易忽略，但實際上又最重要。

因為好多人買日本樓時，主要只睇：

* 樓價

* 租金

* 表面回報率

但真正長期持有一個日本物業，唔係只睇買入嗰一刻。

持有期間有冇成本壓力，往往先係關鍵。

一般嚟講，買日本樓後常見要留意嘅持有成本包括：

* 管理費

* 修繕積立金

* 固定資產稅 / 都市計畫稅